गुजरात उच्च न्यायालय
आर/द्वितीय अपील संख्या 423, वर्ष 2026, आर/द्वितीय अपील संख्या 423, वर्ष 2026 में सिविल आवेदन (स्थगन के लिए) संख्या 1, वर्ष 2026 के साथ, आर/द्वितीय अपील संख्या 424, वर्ष 2026 और आर/द्वितीय अपील संख्या 424, वर्ष 2026 में सिविल आवेदन (स्थगन के लिए) संख्या 1, वर्ष 2026 के साथ।
11 सितंबर, 2026
न्यायमूर्ति मौलिक जे. शेलत।
मूल प्रतिवादी संख्या 1 और 2 तथा बाद के खरीदार (अपीलार्थी) बनाम मूल वादी संख्या 1 से 5 (प्रतिवादी)।
"अस्वीकरण: यह लेख केवल सूचनात्मक और शैक्षणिक उद्देश्यों के लिए तैयार किए गए अदालत के फैसले का एक सरलीकृत सारांश है। यह कानूनी सलाह या आधिकारिक कानूनी दस्तावेज नहीं है। पूर्ण तथ्यों और संपूर्ण संदर्भ के लिए, कृपया नीचे संलग्न आधिकारिक निर्णय देखें।"
- मामला किस बारे में था: यह कानूनी विवाद गांधीनगर के उवरसद गाँव में स्थित प्रतिबंधित नई शर्त (न्यू-टेन्योर) की कृषि भूमि से संबंधित था। भूमि स्वामियों (वादीगण 1 से 4) ने एक पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) के माध्यम से एक एजेंट (प्रतिवादी संख्या 1) को नियुक्त किया, जिसने इसके बाद अपने पिता (प्रतिवादी संख्या 2) को संपत्ति बेचने के लिए एक अनुबंध किया। हालांकि, प्रतिवादी संख्या 1 द्वारा प्रतिवादी संख्या 2 के पक्ष में औपचारिक बिक्री विलेख (सेल डीड) निष्पादित और पंजीकृत करने से पहले ही, भूमि स्वामियों ने कानूनी नोटिस के माध्यम से आधिकारिक रूप से POA को रद्द कर दिया था, जबकि स्वामियों ने बाद में भूमि को पुरानी शर्त (ओल्ड-टेन्योर) में परिवर्तित करवाकर वादी संख्या 5 को बेच दिया था।
- मुख्य तर्क: प्रतिवादियों और बाद के खरीदारों ने तर्क दिया कि चूंकि POA के तहत बिक्री का एक अनुबंध निष्पादित किया जा चुका था, इसलिए एजेंसी का आंशिक रूप से पालन हो चुका था, जिससे POA अप्रत्यक्ष रूप से अपरिवर्तनीय (irrevocable) हो गया था और प्रतिवादी संख्या 2 के पक्ष में किया गया बिक्री विलेख वैध था। वादियों ने तर्क दिया कि POA ने एजेंट के लिए संपत्ति में कोई व्यक्तिगत वित्तीय हित पैदा नहीं किया था, जिससे मालिक इसे कानूनी रूप से रद्द करने के अधिकार में थे; इसलिए, रद्दीकरण के बाद एजेंट द्वारा निष्पादित कोई भी बिक्री विलेख शून्य था [18, 19, 27, 35.2, 35.3]।
- अदालत ने क्या निर्णय लिया: गुजरात उच्च न्यायालय ने दूसरी अपीलों को खारिज कर दिया और अपीलीय अदालत के उस डिक्री को बरकरार रखा जिसमें प्रतिवादी संख्या 2 के पक्ष में निष्पादित बिक्री विलेख को शून्य और प्रभावहीन घोषित किया गया था, जबकि वादी संख्या 5 के पक्ष में किए गए बिक्री विलेख को वैध ठहराया गया था [9, 27, 35.4, 36]। अदालत ने यह माना कि किसी दस्तावेज का नाम मात्र "अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी" रख देने से वह तब तक अपरिवर्तनीय नहीं हो जाता जब तक कि भारतीय संविदा अधिनियम की धारा 202 के तहत एजेंट का संपत्ति में पंजीकृत व्यक्तिगत हित न हो [18, 18.2, 18.3, 20, 60]। चूंकि POA को वैध रूप से रद्द कर दिया गया था, इसलिए एजेंट के पास बिक्री विलेख निष्पादित करने का कोई कानूनी अधिकार नहीं था, और बाद की पुनर्विक्री 'क्रेता सावधान रहे' (केविएट एम्टोर) के नियम के अधीन थी [27, 35.3, 35.4, 71]।
यह निर्णय आम नागरिकों के लिए क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय रियल एस्टेट लेनदेन में पावर ऑफ अटॉर्नी समझौतों के काम करने के तरीके के बारे में भूस्वामियों और संपत्ति खरीदारों को महत्वपूर्ण स्पष्टता प्रदान करता है। यह इस बात को पुष्ट करता है कि भूस्वामी पावर ऑफ अटॉर्नी को रद्द करने का पूर्ण कानूनी अधिकार रखते हैं, जब तक कि एजेंट का स्वयं भूमि में कोई पंजीकृत वित्तीय हित न हो, जिससे रियल एस्टेट एजेंटों या प्रतिनिधियों को मालिक की स्पष्ट इच्छा के विरुद्ध संपत्ति बेचने से रोका जा सके [18, 18.2, 20, 60]। खरीदारों के लिए, यह संपत्ति खरीदने से पहले पूरी तरह से हक सत्यापन (क्रेता सावधान रहे) करने के महत्व को उजागर करता है, क्योंकि ऐसे एजेंट से जमीन खरीदना जिसकी प्राधिकारिता पहले ही रद्द की जा चुकी हो, बाद की पुनर्विक्री के बावजूद एक अमान्य हक का परिणाम देता है [27, 35.3, 71]।
लागू कानून और धाराएं
- लागू अधिनियम: भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 (Indian Contract Act); गुजरात गरासदारी और कृषि भूमि अधिनियम, 1948; संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act); सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 (CPC)।
- मुख्य धाराएं:
- भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 की धारा 202: एजेंसी की समाप्ति को केवल तभी रोकती है जब एजेंट का एजेंसी की विषय-वस्तु बनने वाली संपत्ति में पूर्व-विद्यमान, पंजीकृत हित हो।
- भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 की धारा 204: रद्दीकरण से पहले एजेंट द्वारा बनाई गई पिछली बाध्यताओं की रक्षा करती है, लेकिन रद्दीकरण के बाद एजेंट को नए विलेख निष्पादित करने की अनुमति नहीं देती है।
- गुजरात गरासदारी और कृषि भूमि अधिनियम, 1948 की धारा 43: कलेक्टर की मंजूरी के बिना प्रतिबंधित नई शर्त की कृषि भूमि में बिक्री, हस्तांतरण या तीसरे पक्ष के हितों के सृजन को प्रतिबंधित करती है।
- संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54: यह स्थापित करती है कि बिक्री के लिए किया गया अनुबंध या समझौता अपने आप में अचल संपत्ति में कोई कानूनी हक या हित पैदा नहीं करता है।
- सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 (CPC) की धारा 100: तथ्यात्मक साक्ष्यों का पुनर्मूल्यांकन करने के बजाय उच्च न्यायालय के दूसरी अपीलों में हस्तक्षेप को पूरी तरह से कानून के महत्वपूर्ण प्रश्नों से जुड़े मामलों तक सीमित करती है।